3 วิธีซื้อคอนโดฯให้ดีและถูก
1.เจรจาซื้อก่อนพรีเซลล์
เป็นกลยุทธ์ที่นักเก็งราคากำไรคอนโดใหม่ ในประทศบ้านเรากำลังนิยมทำกันมากในเวลานี้ โดยอาศัยเพียงเส้นสาย ความสัมพันธ์และการทำความรู้จักมักคุ้นเจรจากับเจ้าของโครงการในแบบ “คนใน (insider)” เพื่อขอซื้อห้องชุดลักษณะดีๆ ราคาพิเศษก่อนที่โครงการจะเปิดขายพรีเซลล์ เพื่อรอเวลาการขายต่อเพี่อทำกำไรในช่วงที่โครงการเปิดขายพรีเซลล์
กลยุทธ์แบบนี้ปกติแล้วจะเกิดจากความยินยอมของเจ้าของโครงการเอง ส่วนใหญ่มักจะทำกันเงียบๆ แต่ก็มีบางแห่งก็ถึงขั้นโฉ่งฉ่างถึงขั้นจัดเป็นรอบขายพิเศษเพื่อลูกค้า ระดับ VIP โดยตรงเลยก็มีโดยแรงจูงใจก็คือทำแล้วโครงการได้ประโยชน์ตรงที่มั่นใจยิ่งขึ้นว่าจะมียอดขายพรีเซลล์มาโชว์ธนาคารได้แน่ๆ ซึ่งทำให้ความเสี่ยงในการไม่ได้รับการสนับสนุนเงินกู้น้อยลง
นอกจากนั้น ยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงระยะเวลาก่อนเปิดพรีเซลล์ยังเท่ากับเป็นการปั่นราคากระตุ้นให้การขายรอบพรีเซลล์มีความร้อนแรงยิ่งขึ้นได้ด้วย เพราะทำให้ซับพลายห้องชุดมีน้อยลงกว่าปกติจึงต้องแย่งซื้อกัน
จริงๆแล้วยังมีเหตุผลลึกๆ อีกอย่างหนึ่งที่คนทั่วไปไม่ค่อยได้รู้กัน นั่นคือแรงจูงใจในเรื่องผลประโยชน์ร่วมใต้โต๊ะระหว่างคนในกับคนที่ซื้อไปขายต่อทำกำไร ว่ากันว่านี่คือรายรับนอกบัญชี ที่ทำเงินได้เป็นกอบเป็นกำเลยทีเดียว
2.รวมกลุ่มเจรจาซื้อจำนวนมากเพื่อขอส่วนลด
การเจรจาซื้อในลักษณะ “ผู้ค้าส่งอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Wholesaler)” คือขอซื้อทีละมากๆ ในราคาขายส่งเพื่อนำไปจัดสรรแบ่งกันภายในกลุ่มหรือนำไปขายต่อทำกำไร เป็นอีกวิธีที่นิยมกันอย่างมากกับโครงการคอนโดใหม่ในบ้านเรานี้ และมีโอกาสที่จะประสบความสำเร็จได้ค่อนข้างสูง เนื่องจากยอดขายในช่วงแรกๆ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลกับความเป็นไปได้ของโครงการมาก
เท่าที่สำรวจพบว่ามีโอกาสได้ส่วนลดสูงถึง 35% จากราคาขายปกติเลยทีเดียว นอกจากนี้ผู้ซื้อยังมีโอกาสเจรจาต่อรองขอเลือกห้องชุดที่ดีที่สุด เพื่อทำให้มั่นใจได้ว่า เมื่อขายห้องไปแล้วนั้นจะได้รับผลกำไรและประโยชน์สูงสุด
ในทางปฎิบัติแล้วผู้ซื้ออาจเลือกที่จะซื้อห้องชุดทั้งหมดในชั้นเดียวกันหรือซื้อทั้งโครงการ บางครั้งก็อาจจะเลือกเฉพาะห้องชุดที่ต้องการมากที่สุด นั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขส่วนลดต่างๆที่จะได้รับและโอกาสในการขายต่อทำกำไร
3.ซื้อเป็นเงินสดแล้วขอส่วนลด
หลักคิดนี้อยู่บนขั้นพื้นฐานข้อเท็จจริงที่ว่าในตลาดผู้ซื้อที่มีเงินสดมากๆ มีอยู่ค่อนข้างน้อยดังนั้นใครก็ตามที่มีเงินสดอยู่ในมือก็จะมีอำนาจต่อรองสูง สามารถเจรจากับผู้ขายเพื่อขอซื้อสังหาฯ เป็นเงินสดเพื่อแลกกับส่วนลดมากๆได้ เป้นกลยุทธ์ขั้นพื้นฐานรูปแบบหนึ่งที่นอกจากจะใช้ได้ดีกับสินค้าราคาแพงทั่วไปแล้วยังใช้กันอย่างแพร่หลายกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แบบกลุ่มที่ธนาคารไม่ค่อยปล่อยกู้ เช่น ที่ดิน,ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือแม้กระทั่งการซื้อขายบ้านหรือคอนโดฯ ในช่วงที่ธนาคารกำลังเข้มงวดปล่อยกู้
ทั้งนี้ส่วนลดจะมากหรือจะน้อยก็ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในการซื้อขายของตัวสินค้านั้นเป็นสำคัญ กรณีของอสังหาริมทรัพย์แล้วเนื่องจากเป็นสินค้าที่ขายยากมาก จึงมีโอกาสที่จะเจรจาขอส่วนลดได้มากกว่าสินค้าประเภทอื่น และส่วนลด นี้ถ้าหากมีนัยสำคัญมากเพียงพอก็จะสามารถขายต่อทำกำไรได้เลย แต่วิธีที่ทำกันมากที่สุดซึ่งช่วยให้ขายต่อได้ง่ายและได้ราคาขึ้นก็คือนำมาขายแบบผ่อนกัน ภายใต้เงื่อนไขกำหนดเงินดาวน์และผ่อนส่งไม่มาก ซึ่งในแง่การลงทุนแล้วเรียกว่าเป็นกลยุทธ์ “ซื้อสดมาขายผ่อน (Buy for Cash, Sell for Credit)” นั่นเอง
ตัวอย่างการนำกลยุทธ์ลักษณะนี้ไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเจรจาซื้ออาคารแห่งหนึ่งเป็นเงินสดในราคา 2,400,000 บาท และขายต่อให้กับผู้ซื้อที่ยังไม่พร้อมกู้ยืมเงินในราคา 3,000,000 บาท โดยเรียกเงินดาวน์เพียง 300,000 บาท ผ่อนดาวน์ได้ 10 งวด ส่วนที่เหลือค่อยให้ลูกค้ากู้ยืมเงินจากธนาคารต่อไป
ที่มา homeinthai
