กลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ฮ็อตฮิตของโลก
คนส่วนใหญ่เมื่อคิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กัน มักจะเข้าใจว่ากลยุทธ์การลงทุน จะมีเพียงแค่ซื้อมาแล้วขายไป หรือไม่เช่นนั้น ก็ซื้อเพื่อนำมาให้ลูกค้าเช่าเพียงเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลยุทธ์การลงทุนของนักลงทุนทั่วโลกใช้กันอยู่นั้น กลับมีอยู่มากมาย หลากหลายวิธี กว่าที่รับรู้กันมาก ซึ่งเฉพาะในแบบที่สามารถประยุกต์ใช้ในบ้านเราได้นั้น ก็มีอยู่ถึง 8 กลยุทธ์ด้วยกัน ซึ่งกลยุทธ์แต่ละแบบ มีแนวคิด วิธีการจะเป็นอยางไร และเหมาะจะนำมาใช้เมื่อไหร่ ตอนไหน และในโอกาสนี้ ขอนำมาเจาะลึก ให้ผู้อ่านนั้นสามารถได้มองเห็นอย่างทะลุปุโปร่ง ดังนี้
1. ซื้อและถือไว้ (Buy and Hold) เป็นกลยุทธ์ของลงทุนเก่าแก่ที่นิยมทำกันมานาน เพื่อเก็บเกี่ยวในผลประโยชน์จากการปรับเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการซื้อที่ดินเปล่าและถือเก็บเอาไว้รอเวลา กฎกำปั้นทุบดินของเหล่าบรรดาเซียนอสังหาฯ เรียกกันแบบนี้ว่า “กฎ 77” นั่นคือให้ซื้อที่ดินอย่างน้อย 7 แปลง และถือครองไว้ 7 ปีขึ้นไป แต่ก็มีกูรูบางคนได้แนะนำให้ซื้อที่ดินถึง 10 แปลงก็มี
หลักการคิดของกลยุทธ์แบบนี้ คือจะไม่เน้นขายอสังหาริมทรัพย์ทำกำไร เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย(Capital Gain Tax) แต่ที่จะเน้นเก็บเกี่ยวในผลประโยชน์จากการเพิ่มค่าของความเป็นเจ้าของ (Equity Build-up) ไว้ใช้ในยามที่เราแก่เฒ่า หรือในช่วงที่ต้องออกจากที่ทำงาน หรือบางคนก็อาจตั้งใจที่จะเก็บตกทอดเป็นมรดกไว้ให้ลูกหลาน
ข้อจำกัดอย่างหนึ่งของกลยุทธ์ซื้อและถือไว้นี้ คือ อยู่ตรงที่ธนาคารมักจะไม่ปล่อยให้กู้ เวลาจะลงทุนจึงต้องใช้เงินสดของตัวเองเป็นหลัก ทั้งนี้แล้วกุญแจของความสำเร็จในกลยุทธ์แบบนี้ ก็คือจะต้องพยายามทำกำไรให้ได้ตั้งแต่ตอนที่คุณซื้อมาเลย โดยหาทางซื้อให้ได้ในราคาต่ำกว่าตลาดตั้งแต่เริ่มแรก ส่วนการเพิ่มค่าที่จะเกิดขึ้นตามมานั้น ให้ถือเป็นส่วนโบนัสที่พึงจะได้รับจากการถือครอง
2. ซื้อเพื่อนำมาปล่อยเช่า(Buy to Rent) ถือเป็นรูปแบบของการลงทุนที่คนนิยมทำกันมากสุดในปัจจุบัน ทั้งนี้ขณะที่กลยุทธ์การซื้อและถือไว้ เหมาะที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินเปล่า แต่กลยุทธ์แบบซื้อมาปล่อยเช่านี้ จะเหมาะสมที่นำมาใช้กับบ้านและ
คอนโด เป็นสำคัญ
สาเหตุสำคัญ ก็เพราะที่อยู่อาศัยคือปัจจัยสี่ที่จำเป็นสำหรับทุกคน การปล่อยเช่านั้นจะทำได้ง่าย และได้ค่าเช่าสูง จึงสามารถสร้างกระแสรายได้(Cash Flows) ในรูปผลตอบแทนค่าเช่าแต่ละปี (Rental Yield) ได้อย่างน่าพอใจเลยทีเดียว
3. ซื้อมาขายไป (Trading) หรือภาษาลงทุนนิยมเรียกกันว่า “ฟลิป(Flip)” เป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่จะนำมาใช้ในช่วงตลาดของอสังหาริมทรัพย์ขาขึ้น (Rising Real Estate Market) เป็นอย่างยิ่ง วิธีการก็คือเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าแท้จริง จากนั้นก็ให้รีบขายต่อให้ผู้อื่นเพื่อทำกำไรในที่สุด
กลยุทธ์แบบนี้ มักจะนิยมทำกันอย่างมาก กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ ที่ยังไม่ได้สร้าง โดยเฉพาะโครงการในประเภทของคอนโดมิเนียม เนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่มาก แถมตอนขายทำกำไร ยังไม่ต้องเสียค่าโอนและภาษีอีกด้วย
แต่ถ้าหากนำไปประยุกต์ใช้กับอสังหาฯ ที่สร้างเสร็จแล้วเมื่อไหร่ จะมีข้อจำกัดเกิดขึ้น นั่นคือจะมีค่าใช้จ่ายในของเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการถือครองเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย ซึ่งจะส่งผลให้กำไรที่พึงได้ ถูกลิดรอนลง
เคล็ดลับอีกอย่างหนึ่ง ที่จะช่วยให้ขายง่ายและได้ราคาดีขึ้น นั่นก็คือก่อนจะขาย ให้นำเอาอสังหาฯ มาซ่อม ปรับปรุง ปะหน้าทาแป้งเล็กๆ น้อยๆ ให้ดูดีเสียก่อน เช่นตัดหญ้า ทำความสะอาดพื้น จัดสวน หรือทาสี ฯลฯ โดยเน้นทำในสิ่งเล็กๆ น้อยที่ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายมาก แต่สามารถอัพเกรดตัวอสังหาริมทรัพย์ให้ดูดีมากๆ ได้
แม้ปัจจุบันกลยุทธ์ฟลิปแบบนี้ จะทำกันน้อยกว่ากลยุทธ์ซื้อมาปล่อยเช่าก็ตาม แต่ก็มีแนวโน้มที่จะทวีบทบาทน่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง โดยล่าสุดจากการสำรวจกลยุทธ์ลงทุนบ้านในประเทศสหรัฐฯ ในปี 2557 พบว่ากลยุทธ์ฟลิป ขยายตัวในอัตราสูงมากขึ้น
4. ชุบชีวิตของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นใหม่อีกครั้ง(Rejuvenations) กลยุทธ์แบบนี้เหมาะอย่างยิ่งที่จะนำมาประยุกต์ใช้งานกับอสังหาริมทรัพย์เก่า ซึ่งที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ทำเลดีๆ โดยจะมีข้อจำกัดคล้ายกับการซื้อมาขายไปบ้านเก่า คือจะมีภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายในการถือครองเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย
กุญแจของความสำเร็จของกลยุทธ์แบบนี้ ปกติจะขึ้นอยู่กับการชุบชีวิตบ้านให้กลับมาดูดีและสดใสใหม่ ซึ่งต้องทำให้ได้ในระยะเวลาสั้นสุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ปกติในประเทศสหรัฐฯ จะใช้เวลาดำเนินการประมาณ 6 สัปดาห์
โดยทั่วไปแล้ว สิ่งที่จะต้องทำกับบ้านที่ซื้อมา จะมากว่าการซ่อมแซม หรือปะหน้าทาแป้ง แต่จะครอบคลุมไปถึงการปฏิสังขรณ์ (Renovate) ด้วย ทั้งนี้ส่วนของบ้านที่นิยมมากแบบว่ายกเครื่องใหม่กัน ก็คือส่วนของห้องครัวและห้องน้ำ ซึ่งถือเป็นส่วนสำคัญสุดที่คนใช้พิจารณาซื้อบ้านกัน โดยส่วนใหญ่แล้วจะเน้นเปลี่ยนเครื่องใช้ในครัว และสุขภัณฑ์ใหม่ กันเป็นหลัก แต่จะต้องระวังไม่ให้ก้าวล้ำไปเปลี่ยนแปลงในส่วนของโครงสร้างตัวบ้าน หรือส่วนอื่นๆ เพราะจะกระทบถึงต้นทุนและกำไรได้
5. รีไฟแนนซ์ (Refinance) คนส่วนใหญ่มักจะคิดกันว่าเป็นแค่เพียงกลยุทธ์ระดมทุนเท่านั้น แต่ในแวดวงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นกลยุทธ์ในการลงทุนรูปแบบหนึ่ง เพราะทำแล้วสามารถเพิ่มกระแสเงินสดไหลเข้า (Cash Inflows) ได้ ทั้งในรูปของรายจ่ายดอกเบี้ยที่น้อยลง และยังสามารถระดมเงินสดเข้ามาได้ด้วย
จริงๆ แล้ว กลยุทธ์รีไฟแนนซ์ สามารถทำได้ในหลายลักษณะ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการที่จะใช้เป็นสำคัญ สำหรับรูปแบบพื้นฐานที่นิยมทำกันมากสุด ก็คือการกู้หนี้ใหม่ดอกต่ำ เพื่อไปโป๊ะใช้หนี้เดิมที่มีดอกสูงกว่า ซึ่งจะส่งผลให้ประหยัดรายจ่ายดอกเบี้ยลงได้ในทันที
รีไฟแนนซ์ ยังสามารถนำมาประยุกต์ใช้เพื่อรับมือการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยในอนาคตได้ด้วย ทั้งนี้หากพบว่าอัตราดอกเบี้ยในอนาคตกำลังมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น สิ่งที่ควรทำก็คือจะต้องรีบรีไฟแนนซ์ของเงินกู้ดอกเบี้ยลอยตัว(Floating Rate) ให้ไปเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่(Fixed Rate) แทน ซึ่งจะช่วยปกป้องผู้กู้จากการปรับขึ้นดอกเบี้ยได้เป็นอย่างดี
แต่ในทางกลับกันหากพบว่าทิศทางดอกเบี้ยในอนาคต กำลังมีแนวโน้มที่จะลดต่ำลง สิ่งที่ควรพึงกระทำก็คือต้องรีไฟแนนซ์เงินกู้จากดอกเบี้ยคงที่ มาเป็นแบบดอกเบี้ยลอยตัวแทน ซึ่งจะส่งผลทำให้ผู้กู้ได้รับประโยชน์ หากดอกเบี้ยเกิดลดลงขึ้นมา
ในต่างประเทศ รีไฟแนนซ์ นั้น ยังสามารถใช้เป็นกลยุทธ์ในการระดมทุนเป็นเงินสดได้อีกด้วย โดยเฉพาะเมื่อมีการกู้ยืมผ่านมาหลายๆ ปีแล้ว จะส่งผลให้สามารถกู้ยืมสินเชื่อที่มีวงเงินสินเชื่อสูงขึ้นได้
6. ลงทุนกับสัญญาออปชั่น(Option) โดยแนวคิดการลงทุนของกลยุทธ์แบบนี้ ก็คือวางเงินเข้าไปซื้อ “ลีส ออปชั่น(Lease Option)” หรือ “สัญญาการเช่าบ้านที่ผูกสิทธิในการซื้อบ้านไว้” ซึ่งจะเป็นผลทำให้ได้สิทธิในการครอบครอง พร้อมสิทธิในการซื้อบ้านตามราคาและระยะเวลาที่ได้กำหนด ซึ่งเงินค่าออปชั่นนี้ จะถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าซื้อบ้านในอนาคตด้วย
และเมื่อเข้าถือสิทธิออปชั่นได้แล้ว ก่อนที่สัญญาจะครบกำหนดนั้น จะต้องไปโอนซื้อกันจริงๆ ซึ่งผู้ลงทุนก็จะนำไปขายทำกำไรต่อ ให้กับผู้ซื้อรายอื่นต่อไป
7. สนับสนุนการเงินในระยะเริ่มต้นให้ผู้ซื้อแทนธนาคาร (Wraps) โดยแนวคิดของกลยุทธ์ ก็คือ เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อที่มีปัญหาในเรื่องของเครดิต หรือขาดคุณสมบัติ ที่ไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้ โดยผู้ขายเข้ามาทำหน้าที่แทนแบงค์ในระยะเริ่มแรก ในลักษณะให้เช่าซื้อ โดยคิดอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าธนาคารเล็กน้อย และหลังจากผ่อนไประยะหนึ่งแล้ว อาจเป็น 3 ปี หรือ 5 ปี ก็ค่อยให้ผู้ซื้อทำเรื่องขอกู้ซื้อจากธนาคารโดยตรง
กลยุทธ์แบบนี้อาจไม่ค่อยเห็นทำกันในบ้านเรา ซึ่งผู้สันทัดกรณีหลายคนตั้งข้อสังเกตว่า เป็นเพราะกลยุทธ์แบบนี้ ทำแล้วจะมีความเสี่ยงค่อนข้างจะสูง เนื่องจากในเมืองไทยของเรานั้น ระยะเวลา 3 ปี และ 5 ปี อาจไม่มีการันตีใดๆ ได้เลยว่าผู้ซื้อบ้านนั้นจะสามารถกู้ยืมธนาคารได้ เพราะยังมีอีกหลายปัจจัยที่เข้ามามีส่วนเกี่ยวข้องกับการให้กู้ด้วย
8. ยึดทรัพย์สินขายทอดตลาด (Foreclosures) ระบบนี้ นิยมทำกันมากในประเทศสหรัฐฯ นั่นคือเจ้าของบ้านที่มีปัญหาและไม่อาจสามารถผ่อนชำระคืนได้อีกต่อไป ธนาคารก็จะนำมาขายทอดตลาดเพื่อให้หักกลบลบหนี้ ซึ่งการขายทอดตลาดแบบนี้ได้รับความนิยมมากในหมู่นักล่ากำไร(Bargain Hunters) เพราะมีโอกาสที่จะพบเจอทรัพย์สินดีๆ ในราคาต่ำกว่าตลาดได้
แต่ในบางประเทศ เจ้าของอสังหาฯ ที่มีปัญหา อาจเป็นผู้ดำเนินการขายทอดสู่ตลาดเอง โดยโฆษณาตรงไปยังผู้ซื้อหรือนักลงทุนต่างๆในหน้าหนังสือพิมพ์ ในลักษณะ “ต้องรีบขาย” หรือ “จำเป็นต้องขาย” ผ่านวิธีการประมูล เพื่อให้ขายได้ราคาดีที่สุด
ในเมืองไทยเรา บ้านที่ขายทอดตลาด ซึ่งดำเนินการผ่านกรมบังคับคดี มักไม่ค่อยพบเจอบ้านดี ราคาถูกสักเท่าไหร่ ส่วนใหญ่ซื้อมาแล้วมักมีปัญหา เช่นบ้านทรุดโทรมมากกว่าที่ควรจะเป็น หรือเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก ส่วนบ้านดีๆ ทำเลน่าสนใจ มักถูกชิงซื้อไปก่อนที่จะขายทอดตลาดแล้ว
กลยุทธ์แบบนี้ในบ้านเรา ที่ทำกันแล้ว ดูจะได้ผลดีมากที่สุด ก็คือการขายอสังหาริมทรัพย์ที่หลุดขายฝาก ให้กับผู้สนใจในราคาต่ำกว่าตลาด เพื่อทำกำไร
ที่มา home.co.th
คอนโดโครงการใหม่ << ติดตามได้ที่นี่
