ข้อบัญญัติ 7 ประการของชาวคอนโด
หลายคนอาจจะคิดว่า การอยู่คอนโดนั้นเป็นอิสระ ส่วนตัวดี ห้องใครห้องมัน ปิดประตูใส่กลอนล็อคกุญแจ รูดผ้าม่านหน้าต่างปิดมิด กันสายตาที่สอดรู้สอดเห็น ที่นี้คุณจะทำอะไรก็ได้ จะหกคะเมนตีลังกาใส่ผ้าหรือถอดผ้า แต่อาจจะมีบางคนไม่รู้เลยว่า ถ้าหากอยู่บ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ แล้วค้างค่าน้ำค่าไฟ ก็จะถูกตัดน้ำตัดไฟ หรือโทรศัพท์ก็ได้เช่นกัน แต่ถ้าคุณอยู่คอนโดมิเนียมอาจจะหนักกว่านี้ คือไม่เพียงถูกตัดน้ำตัดไฟ อาจจะถูกล็อคห้องไม่ให้คุณนั้นเข้าไปใช้ประโยชนอีกด้วย และนี่เป็นเรื่องจริง ที่ทางนิติบุคคลอาคารชุด ได้มีสิทธิตามกฎหมายที่จะทำ และเป็นเพียงการเริ่มต้นเท่านั้น แล้วถ้าหากถึงที่สุดแล้ว ทางนิติบุคคลอาคารชุดจะเข้ามายึดทรัพย์ในห้องชุดไปขายหรือกระทั่งการบังคับขายห้องชุดห้องใดห้องหนึ่งเพื่อชำระหนี้ยังอยู่ในขอบข่ายอำนาจทางกฎหมายที่นิติบุคคลอาคารชุดมีสิทธิทำได้อีกด้วย โอ้โห!ไหงเป็นอย่างงั้นได้
- การเป็นเจ้าของร่วมกัน
- ความรับผิดชอบร่วมกัน
- การบริหารจัดการ
- อำนาจและบทบาทของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
- ระเบียบพื้นฐานที่คนคอนโดฯ ต้องทำตาม
- อำนาจบังคับชำระหนี้
- คนอยู่คอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก
ชีวิตของคนคอนโด ต้อง "โตแล้ว" ซึ่งความหมาย คือ ต้องสามารถบังคับใจของตนเองให้อยู่ในกฎระเบียบ เพื่อส่วนรวมเป็นเบื้องต้น และให้ความร่วมมือกับส่วนรวม เพื่อโน้มน้าวชักชวนเพื่อนร่วมคอนโดฯเดียวกันให้ปฏิบัติเพื่อส่วนรวม อันหมายถึง การปฏิบัติทำตามข้อกำหนดของอาคารชุดอย่างครบถ้วน
ประโยชน์ที่ได้รับคือ ความผาสุกของชาวคอนโด และความเจริญของตัวอาคาร และสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ภายในโครงการที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางหรือสมบัติร่วมกัน ควรระลึกถึงก่อนและหลังเข้าไปอยู่คอนโดก็คือ "อยู่ตึกคอนโดฯ ใจต้องโตกว่าตึก"
บัญญัติ 7 ประการของชาวคอนโด
จุดเริ่มต้นก็คือ
การที่เข้ามาเป็นเจ้าของร่วมกัน นั่นคือผู้อยู่อาศัยภายในคอนโด นอกจากเป็นเจ้าของห้องชุดที่ซื้อแล้ว ยังจะเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ อีกด้วย
"มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่เป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด"
อันดับที่ 2
ความรับผิดชอบ การเป็นเจ้าของมักจะมาควบคู่กับความรับผิดชอบเสมอ ไม่ว่าจะเป็นห้องชุดหรือการถือสิทธิ์การเป็นเจ้าของ "ผู้หญิงของผม" หรือ "ผู้ชายของฉัน" กฎหมายนี้กำหนดให้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลาง และก็กำหนดความรับผิดชอบมาพร้อมกัน
"มาตรา 18 เจ้าของร่วมก็ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย ที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนของการใช้ประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับข้างต้น เจ้าของร่วมก็ต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลและดำเนินการที่เกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา14"
อันดับที่ 3
การบริหารและจัดการ ในทางปฏิบัตินั้นย่อมไม่ได้เรื่อง ถ้าให้ผู้ซื้อห้องชุดต้องมาบริหารจัดการในเรื่องต่างๆ ตามมาตรา 18 เอง ดังนั้นจึงต้องให้นิติบุคคลมาจัดการในเรื่องต่างๆนั้น และต้องให้อำนาจตามที่ควรจะเป็น อาทิ
"มาตรา 33 นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้มีการจดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะสิทธิเป็นนิติบุคคล นิติบุคคลอาคารชุดจะมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำสิ่งใด ๆ เพื่อเป็นประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้แล้วตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้การบังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้"
อันดับที่ 4
อำนาจและบทบาทหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมีคนบริหารจัดการ เรียกว่า "ผู้จัดการ" ผู้จัดการคนนี้มีอำนาจมากทีเดียวล่ะ
"มาตรา 35 ให้นิติบุคคลอาคารชุด มีผู้จัดการคนหนึ่ง ซึ่งจะเป็นบุคคลธรรมดา เจ้าของอาคารหรือนิติบุคคลก็ได้ ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นผู้จัดการ ให้นิติบุคคลนั้นแต่งตั้งบุคคลธรรมดาคนหนึ่งเป็นผู้ดำเนินการ แทนนิติบุคคลในฐานะผู้จัดการ"
มาตรา 36 ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้
(1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในมาตรา 33 หรือ มติของที่ประชุมเจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการนั้นตามมาตรา 37 ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อข้อบังคับ
(2) ในกรณีจำเป็นและเร่งด่วน ให้ผู้จัดการที่มีอำนาจ โดยความริเริ่มของตนเองจัดการในกิจการ เพื่อความปลอดภัยของตัวอาคาร ดังเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาและจัดการทรัพย์สินของตนเอง
(3) เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด
(4) หน้าที่อื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ผู้จัดการต้องปฏิบัติกิจการในหน้าที่ด้วยตนเอง เว้นแต่กิจการ ซึ่งตามข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมตามมาตรา 48 (3) กำหนดให้มอบหมายให้ผู้อื่นทำ แทนได้
อันดับที่ 5
ระเบียบพื้นฐานที่คนคอนโด ต้องทำตาม รักจะอยู่อาคารชุดก็ต้องเคารพระเบียบกฎเกณฑ์ของอาคารชุด ซึ่งมีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย ตั้งแต่ระบุไว้ใน พ.ร.บ. อาคารชุด หรืออยู่ในระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด อาทิเช่น
"มาตรา 40 ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด ดังต่อไปนี้ (1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชำระล่วงหน้า (2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ (3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด"
อันดับที่ 6
อำนาจบังคับชำระหนี้ เพื่อป้องกันและแก้ไขการไม่ให้ความร่วมมือในการออกค่าใช้จ่ายเพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง กฎหมายอาคารชุดได้ให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว และอย่าลืมว่า ผู้จัดการฯ มักจะเป็นผู้ใช้อำนาจนั้น
"มาตรา 41 เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคาร ชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้
(1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน
(2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับ บุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคล ของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อน จำนอง"
ขยายความให้ชัดเจนก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินต่าง ๆ ในห้องชุดเหนือกว่าเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องด้วยซ้ำ และเหนือกว่าเจ้าหนี้ทุกราย อำนาจเช่นนี้แหละ ที่เอื้อให้นิติบุคคลอาคารชุดในทางปฏิบัติก็คือ ผู้จัดการอาคารชุดสามารถ "บังคับ" เจ้าของอาคารชุด ให้รับผิดชอบภาระหน้าที่ของตนเองได้ ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายเงินค่าบำรุงส่วนกลาง การจ่ายค่าน้ำค่าไฟ ค่าโทรศัพท์และอื่น ๆ ทั้งนี้โดยมีคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดดูแล โดยมีการประชุมใหญ่ หรือประชุมเจ้าของร่วมทั้งหมดหนุนหลังในขั้นสุดท้าย และเมื่อพิจารณาลักษณะการประชุมใหญ่แล้ว ก็สามารถสนับสนุนการ "บังคับ" ต่าง ๆ ได้
อันดับที่ 7
คนอยู่คอนโดใจต้องโตกว่าตึก ว่าไปแล้วปัญหาต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมสูงระฟ้า และการแก้ไขปัญหาไม่ใช่อยู่ที่นิติบุคคลอาคารชุด และผู้จัดการอาคารชุดมีอำนาจตามกฎหมายหรือไม่ แต่อยู่ที่มีศักยภาพทำให้อำนาจนั้นมีผลบังคับหรือไม่ หรือว่าไปแล้วปัญหาอยู่ที่ ผู้คนที่อาศัยในอาคารชุดใหญ่โตโอฬาริกนั้น มีวุฒิภาวะมากพอหรือโตพอแล้วหรือยัง ความผาสุขของชุมชนระฟ้าจะสมบูรณ์สวยงาม หรือขาดวิ่นเว้าแหว่งก็ขึ้นอยู่กับคนในคอนโด เองว่าจะทำตาม "บัญญัติ 7 ประการ" นี้หรือไม่ ทั้งนี้มี ใจที่โตพอ รับผิดชอบและเสียสละพอเป็นแกนกลาง
ติดตามข่าวสารของคอนโด โครงการคอนโดใหม่ได้ที่ http://home.sanook.com/6559/
ขอบคุณข้อมูลดีที่เอามาแชร์ จาก : cmc.co.th
ที่มา : propertytothai
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น