เทคนิคเลือกซื้อห้องชุดมือแรกคอนโด
ปัจจุบันต้องยอมรับเลย ว่ามีบริษัทของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดที่หลงเหลืออยู่ภายในตลาดไม่กี่รายที่หันมาเอาดีกับการพัฒนาที่ดิน ได้ก่อสร้างอาคารสูง ประเภทอาคารชุดเสนอราคาขายต่อผู้บริโภคให้กับ บริษัทลุมพินี ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่าเป็น "เจ้าพ่อของคอนโดมิเนียมตัวจริง" เพราะได้ดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท "คอนโดมิเนียม" เพียงอย่างเดียว
ประสบการณ์ในการพัฒนาของโครงการอาคารชุด บริษัทแอล.พี. เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่ามีมานาน ประสบการณ์ความชำนาญเฉพาะด้านที่มีมากกว่า 20 ปี ถัดมาเป็นค่ายของบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งได้มีการพัฒนาก่อสร้างโครงการอาคารชุด เฉพาะย่านบริเวณสำคัญ ๆ เท่านั้น มีโครงการอาคารชุด จำนวนหลายแห่ง ซึ่งทางบริษัทดังกล่าว ได้พัฒนาขึ้นมาเพื่อเสนอราคาต่อผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง
เป็นรองกับเรื่องจำนวนของโครงการซึ่งพัฒนาก่อสร้างต่างกับบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อีกบริษัทหนึ่ง ซึ่งน่าติดตามได้แก่ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ท จำกัด ภายในเครือของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ได้พัฒนาโครงการอาคารชุดภายใต้แบรนด์ "คอนโดวัน" เกาะติดแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก ประสบการณ์และความชำนาญด้านการพัฒนาโครงการอาคารชุดถือว่า "ไม่เป็นรองใคร" เช่นเดียวกัน
อีกบริษัทกับผู้ประกอบการณ์โครงการประเภท "น้องใหม่" ได้แก่ บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่กล้ากระโดดมาเล่นตลาดคอนโดมิเนียม เหมือนกับผู้ประกอบการโครงการรายต่าง ๆ ข้างต้น ได้ชูแบรนด์ "เอสเปซ"
และเนื่องจากพบเห็นบริษัทของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนกว่า 4 ราย ยังมีบริษัทเอกชนอีกกลุ่มหนึ่ง จำนวนไม่น้อยที่หันมาเอาดีทางด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภท "อาคารชุด" และอีกหลายบริษัท ดังนั้น จึงไม่แปลกที่ผู้บริโภคทั่วไปซึ่งสนใจจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด จึงมีสิทธิ์พิจารณาเลือกซื้อคอนโดพร้อมอยู่ได้อย่างจุใจ
ผู้อ่านหลายท่านอาจสงสัยได้ว่า ด้วยเหตุใดผู้บริโภคจึงให้ความสนใจเลือกที่จะซื้ออาคารชุดกันมากขึ้น มี "คำตอบ" ที่น่าสนใจอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ เช่น
1. สะดวกสบายใกล้ที่ทำงานและชุมชน
2. ดูแลรักษาห้องชุดง่ายกว่าบ้านเพราะพื้นที่ใช้สอยไม่มาก
3. สนนราคาที่ไม่แพงเกินกำลังผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน
4. มีระบบรักษาความปลอดภัยทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัยเดินตรวจตราและระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด
5. การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล มีเจ้าหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุดดูแลให้
ปัจจุบันผู้อ่านคงสังเกตเหมือนผมอยู่เรื่องหนึ่ง คือ จะมีแนวทางไหนบ้าง ที่พิจารณาเลือกซื้อห้องชุด (มือแรก) จากบริษัทผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมข้างต้นอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด ไม่ถูกหลอกลวง และไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากบริษัทผู้ประกอบการ
ก่อนที่ผมจะมีข้อแนะนำให้ท่านเลือกพิจารณาในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดมือแรกให้เกิดประโยชน์ต่อท่านสูงสุด ผมขอเรียนให้ทราบในเบื้องต้นก่อนว่า สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ. ได้ออกประกาศให้การเลือกซื้อขายห้องชุด เป็น ธุรกิจควบคุม เมื่อปี พ.ศ.2547
ผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดทุกรายนั้น มีหน้าที่และจำเป็นต้องอาศัย "สัญญาที่จะซื้อขายอาคารชุดหรือห้องชุด" ที่เป็นมาตรฐาน ตามที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดไว้
ข้อสัญญาใดที่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุด ถือว่าข้อสัญญานั้น ไม่มีผลใช้บังคับใช้ในทางกฎหมาย ถ้าผู้ประกอบการโครงการใดไม่ปฏิบัติตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดข้อสัญญาซึ่งไม่เป็นธรรมหรือ เป็นการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภค ท่านสามารถร้องเรียนไปได้ที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคได้โดยตรง
ประกาศดังกล่าวของสคบ. ข้างต้น ถือเป็นการป้องกันไม่ให้ผู้บริโภคหรือผู้สนใจจะซื้อเกิดความเสียหายจากการซื้อคอนโดมิเนียมกับบริษัทผู้ประกอบการโครงการ
สำหรับบางท่านซึ่งสนใจจะลงทุนซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อที่จะสร้างกำไรจากการปล่อยให้เช่าหรือถือครองไว้สักระยะเวลาหนึ่งแล้วค่อยขายเพื่อทำกำไรในอนาคต ผมมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณา ดังนี้
- 1. ควรมองเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการเป็นลำดับแรก เพราะถ้าทำเลที่ตั้งโครงการดี ใกล้แหล่งชุมชนความเจริญ จะสามารถปล่อยให้เช่า หรือขายเอากำไรได้ดีพอสมควร
- 2. เรื่องราคาต่อตารางเมตร และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่จะให้บริการต่อเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยได้มากน้อยเพียงไร
- 3. เรื่องค่าใช้จ่าย การบริการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร มีอัตราการเรียกเก็บที่เหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือไม่
สำหรับผู้อ่านที่กำลังมองหา "คอนโดมิเนียม" เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริงต่อจากนี้ไปอีก 10- 20 ปี ข้างหน้า ผมมีคำแนะนำในการพิจารณาเลือกซื้อของห้องชุดหรือห้องคอนโดดังต่อไปนี้
1. ศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดนั้น ว่าเป็นอย่างไรโดยนำหัวข้อต่างๆ เหล่านี้มาใช้เป็นข้อมูลพิจารณา อาทิ ประสบการณ์ ความชำนาญ และชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการ ลองตรวจสอบกับผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดในโครงการซึ่งขายไปหมดแล้วว่า ผู้ประกอบการโครงการดำเนินธุรกิจตรงไปตรงมาหรือไม่
2. ศึกษาและตรวจสอบรายละเอียดของเนื้อหาสัญญาจะซื้อขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่า เป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค คอนโดใหม่สร้างเสร็จ ผมให้ความสำคัญกับระยะเวลาการก่อสร้างสามารถจะก่อสร้างแล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ และรายละเอียดประกอบสัญญา ได้แก่ รายการวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอาคารชุด ตรงไปตามสัญญาหรือไม่ ระยะเวลาในการรับประกันความเสียหายจากอาคารชำรุดบกพร่องของทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น
3. ตรวจสอบรายการโฆษณาประชาสัมพันธ์ รายการทรัพย์สินส่วนกลาง จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลาง หรือทรัพย์ส่วนบุคคลของผู้ประกอบการโครงการ
ก่อนที่ผู้ซื้อจะซื้อห้องชุดควรตรวจรับมอบห้องชุดจากผู้จะขายหรือผู้ประกอบการโครงการ ผมให้คำแนะนำท่านให้แวะไปสอบถามรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลว่ามีรายการใดบ้าง กับพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการอาคารชุดตั้งอยู่
"ทรัพย์ส่วนกลาง" เป็นทรัพย์สินซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ร่วมกันและเจ้าของร่วมเป็นเจ้าของโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแล บำรุงรักษาด้วยค่าใช้จ่ายร่วมกันกับเจ้าของร่วมทุกคนภายในอาคารชุด
"ทรัพย์ส่วนบุคคล" ได้แก่ห้องชุดโดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงเป็นหลักฐาน คอนโดมิเนียมบางแห่งจดทะเบียนที่จอดรถยนต์ไว้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคล บางแห่งก็จดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
4. อัตราค่าใช้จ่ายในส่วนกลางและกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดเหมาะสมสอดคล้องกับงบประมาณรายจ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ ผู้บริโภคหรือผู้ที่จะซื้อบางท่านมองว่าอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง หรือเงินกองทุนซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ประกอบการโครงการ) เรียกเก็บกับผู้จะซื้อ "ราคาถูกกว่าโครงการอื่น" อย่าเพิ่งตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุดแห่งนั้นนะครับ
ขอให้ท่านพิจารณาประเมินรายรับค่าใช้จ่ายของส่วนกลางกับรายจ่าย อันเกิดจากการบริหารการจัดการทรัพย์ส่วนกลางในเบื้องต้นก่อนว่ามีความสอดคล้องกันมากน้อยแค่ไหน อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง "ถูก" หรือ ต่ำกว่าความเป็นจริงจะเป็นตัวฉุดมูลค่าของโครงการมากพอสมควร
5. ตรวจสอบรายการจดทะเบียนถนน หรือซอยทางเข้าและออกโครงการที่ตั้งอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ถามว่าทำไมผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อนั้น จะต้องตรวจสอบรายการจดทะเบียนของถนนหรือซอยเข้าออกภายในโครงการซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุดด้วย เนื่องจากเคยมีปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทถนนหรือซอยเข้าออกภายในโครงการมาก่อน
กรณีถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการได้รับการจดทะเบียน ถือให้เป็นสาธารณะประโยชน์ปัญหาข้อพิพาทจะไม่พบให้เห็นแต่กรณีจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมให้ใช้ถนนหรือซอยเป็นการใช้ประโยชน์ของผู้คนภายในซอยก็ไม่พบเห็นปัญหา
ปัญหาที่เกิดขึ้นมักได้แก่ถนนหรือซอยทางเข้าออกของโครงการไม่ได้จดทะเบียนเป็นทั้งสาธารณะประโยชน์และภาระจำยอมแต่จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล หากหมดสัญญาระหว่างกันวันนั้นจะเกิดปัญหาต่อผู้จะซื้อห้องชุดหรือผู้เป็นเจ้าของร่วม
ที่มา : พิสิฐชูประสิทธิ์ นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร
ขอขอบคุณข้อมูล : cmc.co.th
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น