เทคนิคการเลือกซื้อคอนโดมือสอง
ความเสี่ยงของผู้บริโภคหรือผู้ที่จะซื้อห้องชุดมือแรกนั้น อาจจะมีความเสี่ยงจากการไม่ได้ห้องชุดที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตน เพราะบริษัททางของผู้ประกอบการอาจประสบปัญหาภายใน อาทิเช่น การเงิน การก่อสร้างหรือการขาย เป็นต้น ดังนั้น การเลือกซื้อห้องชุดมือแรก ผู้ซื้อจึงควรศึกษาตรวจสอบผลงานของบริษัทผู้ประกอบการที่ผ่านมาให้ดี
แต่สำหรับผู้ที่สนใจเลือกซื้อทรัพย์ประเภทห้องชุดมือสอง อาจมีเหตุผลส่วนตัวที่ว่าไม่จำเป็นต้องรอให้บริษัทผู้ประกอบการก่อสร้างซึ่งอาจต้องใช้เวลา 2-3 ปี ไม่ได้มีความเสี่ยงกับการไม่ได้ห้องชุด ไม่เสียเวลาสรรหาอุปกรณ์ทรัพย์สิน เฟอร์นิเจอร์มาประดับภายในห้องชุดหรือสามารถที่จะเข้าใช้ประโยชน์ในการอยู่อาศัยหรือให้เช่าทรัพย์สินกับบุคคลอื่นได้ทันที
ห้องชุดมือสองมีจำนวน 3 ประเภท ดังนี้
1. ห้องชุดซึ่งผู้ซื้อมือแรกต้องการเสนอขาย
ผู้ขายห้องชุดมือแรก ซึ่งได้ซื้อห้องชุดจากบริษัทผู้ประกอบการแสดงความประสงค์ที่จะขายห้องชุดอาจพร้อม (มี) หรือไม่พร้อม (ไม่มี) เฟอร์นิเจอร์ด้วยปัจจัยหลายเหตุผล อาทิ มีความจำเป็นต้องไปทำงานในพื้นที่อื่นหรืออยู่อาศัยต่างประเทศ หรือขายเพื่อเอากำไร หรือครอบครัวมีขนาดใหญ่ขึ้นเพราะมีบุตรเห็นว่าพื้นที่ห้องชุดอาจไม่เหมาะสม หรือมีขนาดแคบลง หรืออาจจะเป็นอันตรายกับเด็กเล็กซึ่งอาจพลัดตกจากอาคาร เป็นต้น
ราคาการเสนอขายห้องชุดประเภทนี้อาจยังสูงหรือขายราคาในอัตราเดิมซึ่งผู้ซื้อห้องชุดซื้อไว้ในคราวแรกกับบริษัทผู้ประกอบการ
2. ห้องชุดซึ่งผู้ซื้อ (มือแรก) ถูกศาลพิพากษาและบังคับคดีนำขายทอดตลาด
เจ้าของห้องชุดซึ่งซื้อห้องชุดกับบริษัทผู้ประกอบการหรือซื้อต่อจากผู้ซื้อมือแรกอาจประสบปัญหาด้านการเงินไม่สามารถผ่อนชำระค่างวดกับธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งรับจำนอง เมื่อธนาคารหรือสถาบันทางการเงินไม่ได้รับ “ค่างวด” ของการผ่อนชำระอาจเกินสามเดือนหรือมากกว่านั้น จึงทำการดำเนินคดีทางแพ่งต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาให้จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ชำระหนี้ ค่าห้องชุดตามสัญญาจำนองของห้องชุด เมื่อลูกหนี้หรือจำเลยไม่ได้ปฏิบัติตาม “คำพิพากษาศาล” ศาลจะออกคำบังคับคดีให้แก่โจทก์เพื่อดำเนินการให้สำนักงานบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม จะสามารถยึดและขายทรัพย์ดังกล่าวให้ผู้สนใจภายนอกเข้ามาซื้อห้องชุดต่อไปได้ ส่วนราคาการเสนอขายห้องชุดประเภทนี้ จะมีราคาถูกกว่าการเสนอขายห้องชุดตามปกติในประเภทแรก
3. ห้องชุดซึ่งบริษัทผู้ประกอบการโอนทรัพย์ให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินเป็นผู้บริหารการขาย
ห้องชุดประเภทนี้อาจมีจำนวนหนึ่งจะน้อยหรือมาก ผู้เขียนไม่สามารถตอบท่านได้ แต่เป็นข้อตกลงกันระหว่างผู้พัฒนาโครงการที่ขอสินเชื่อพัฒนาโครงการไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินในคราวแรก อาจมีหลายเหตุผลซึ่งบริษัทผู้ประกอบการโครงการยินยอมขายทรัพย์ (บางส่วน) ให้แก่ธนาคารหรือสถาบันทางการเงินหรือเจ้าหนี้จำนอง อาทิ ความสามารถด้านการขายห้องชุดในอนาคต หรือความไม่คุ้มค่ากับการลงทุน หรือด้วยเหตุผลอื่น
แนวทางการพิจารณาการเลือกซื้อทรัพย์ห้องชุดมือสอง ดังต่อไปนี้
1. ตรวจสอบ (สำเนา) เอกสารหลักฐานสำคัญของอาคารชุดกับส่วนราชการ “กรมที่ดิน”
ผู้ซื้อห้องชุดมือสองควรเข้าพบพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” จะขอตรวจสอบสำเนาเอกสารหลักฐานสำคัญของห้องชุดในอาคารชุด (ก่อนจะซื้อ) มีรายการดังต่อไปนี้
(1) หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ หนังสือ อ.ช. 2 ซึ่งเป็น “คู่ฉบับ”จะมีรายละเอียดข้อความและสาระสำคัญต่างๆตรงกับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้เสนอขายทรัพย์ห้องชุดมือสอง การที่ท่านนั้น สามารถตรวจสอบเรื่องดังกล่าวได้จะทำให้ท่านได้ทราบรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพันที่มีหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็น “ใบแทน” กรณีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของผู้ซื้อนั้น สูญหายหรือชำรุด
(2) หนังสือสำคัญแสดงการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) และนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) และรายการจดทะเบียน ซึ่งสำเนาเอกสารหลักฐานดังกล่าวนี้ จะแสดงรายละเอียดของการจดทะเบียนอาคารชุดนิติบุคคลอาคารชุดตลอดจนรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์สินส่วนกลางของห้องชุดภายในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
รายการทรัพย์ส่วนกลางที่ท่านได้พบเห็นในอาคารชุดอาจไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางเพราะเป็นทรัพย์ (ส่วนบุคคล) ของทางบริษัทผู้ประกอบการ ตัวอย่างเช่น สระว่ายน้ำหรือบริการอื่นๆ เมื่อท่านประสงค์ใช้บริการอาจต้องชำระค่าบริการให้แก่ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์
รายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์สินส่วนบุคคลนั้น เป็นหลักฐานแสดงให้ผู้ซื้อห้องชุดทราบว่ามีรายการใดเป็น “ทรัพย์ส่วนกลาง” ซึ่งผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วมสามารถใช้ร่วมกันได้และรายการใดซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อห้องชุดแต่ละราย อาทิ ช่องจอดรถยนต์ของเจ้าของห้องชุด เป็นต้น
(3) ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด รายงานการประชุมคณะกรรมการและการประชุมเจ้าของร่วม รายการเอกสารหลักฐานข้างต้นจะบอกให้ผู้ซื้อห้องชุดทราบเกี่ยวกับกฎระเบียบการเข้าอยู่อาศัย การใช้ประโยชน์ห้องชุก การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง การจัดการทรัพย์ส่วนกลาง สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ชำระล่วงหน้าและค่ากองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด การประชุมคณะกรรมการ การประชุมเจ้าของร่วม การจดทะเบียนเลิกอาคารชุด และการกำหนด “บทลงโทษ” เป็นต้น
ผู้ซื้อทรัพย์ (ห้องชุด) บางรายเมื่อไม่ได้ทราบรายละเอียดข้างต้น เช่น การห้ามนำสุนัขหรือมีสัตว์เลี้ยงภายในอาคารชุดหรือห้องชุดหรือการห้ามนำแก๊สหุงต้มประกอบอาหารภายในห้องชุด อาจกลายเป็นเรื่องซึ่งไม่เข้าใจ ไม่ทราบของเจ้าของห้องชุด หรือการเกิดปัญหาพิพาท ในขณะที่ข้อบังคับระบุรายละเอียดเรื่องดังกล่าวไว้ในคราวจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน”
รายงานการประชุมคณะกรรมการและการประชุมเจ้าของร่วมจะสามารถทำให้ท่านทราบเกี่ยวกับเงินค่าส่วนกลาง ค่ากองทุนตลอดจนค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางรายเดือน และรายปี เป็นต้น
(4) เข้าสำรวจทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลภายในอาคารชุด ก่อนที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจวางหรือชำระเงินจองเพื่อการซื้อห้องชุด ผู้เขียนแนะนำให้ท่านเข้าตรวจสอบจำนวนและรายการทรัพย์ส่วนกลางตรงหรือสอดคล้องกับรายการจดทะเบียนของพนักงานเจ้าหน้าที่“กรมที่ดิน” และรายการทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งปรากฏอยู่ภายในห้องชุด มีจำนวนถูกต้อง ครบถ้วนหรือไม่และมีสภาพเป็นเช่นใด
อายุของการเปิดใช้อาคารเกินกว่าสิบปีย่อมส่งผลต่องบประมาณค่าใช้จ่ายการซ่อมแซมปรับปรุงและบำรุงรักษาอาคาร ทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุดบางแห่ง ระบบวิศวกรรมภายในอาคารประเภทระบบสาธารณูปโภคน้ำประปา ไฟฟ้าส่องสว่างและความปลอดภัย อาจจำเป็นต้องปรับปรุง แก้ไขกับทรัพย์สินดังกล่าว ซึ่งชำรุดเสียหาย ด้วยงบประมาณเป็นเงินหลายแสนหลายล้านบาท
(5) เรื่องอื่นๆ ได้แก่ หนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคส่วนบุคคล จำนวนและพื้นที่จอดรถยนต์ การดูแลและการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางภายในอาคาร เป็นต้น ผู้ซื้อห้องชุดควรตรวจสอบเรื่องต่างๆ ข้างต้นกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายบริหารจัดการ ณ สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงการสอบถามรายละเอียดกับเจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบให้กระจ่างและเข้าใจ
ผู้ซื้อห้องชุดหลายท่านขาดการตรวจสอบค่าใช้จ่าย ไม่ขอรับสำเนาใบเสร็จรับเงินมาตรวจสอบ พื้นที่และจำนวนช่องจอดรถยนต์มีจำนวนมากน้อยสามารถรองรับจำนวนรถยนต์เพียงพอหรือไม่ เป็นต้น ผู้ซื้อห้องชุด อาจเป็นทุกข์มากกว่าเป็นสุขต่อการอยู่อาศัยและจากการใช้ประโยชน์ห้องชุดดังกล่าวในภายหลัง
ด้านการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือการให้บริการหลังการขายก็ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญยิ่ง เนื่องจากนิติบุคคลอาคารชุดมีคณะกรรมการ (ที่สนใจเอาใจใส่) ฝ่ายบริหารอาคารทั้งผู้จัดการนิติบุคคลผู้จัดการอาคาร และทีมงานที่รับผิดชอบมีความรู้ ความสามารถและประสบการณ์การทำงานที่ดี มีความเป็น มืออาชีพทั้งการเปิดรับฟังข้อคิดเห็นหรือข้อเสนอแนะจากเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ย่อมส่งผลให้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางที่ท่านซื้อกรรมสิทธิ์ไว้มีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต
ที่มา : cmc.co.th
คอนโดโครงการใหม่ สามารถติดตามได้ที่นี้
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น